绵阳市住房公积金贷款管理办法

文件名称: 绵阳市住房公积金贷款管理办法

发布日期: 2018-03-23

发文单位: 绵阳市住房公积金管理委员会办公室

生效日期: 2018-03-23

发文字号: 绵住房公积金管委会〔2018〕4号

失效日期: 暂无

摘要: 本文对于绵阳市住房公积金贷款的对象和条件;贷款额度、期限、利率和房屋套数的认定;贷款项目管理;贷款担保等作出了明确的规定。

第一章总则

第一条为进一步发挥住房公积金保障功能,改善职工居住条件,规范住房公积金个人住房贷款管理,维护借贷双方的合法权益,根据《住房公积金管理条例》(国务院350号令)、《中国人民银行贷款通则》(中国人民银行令第2号)、《个人住房贷款管理办法》(银发〔1998〕190号)、《四川省住房公积金贷款管理办法》(川建发〔2007〕108号)等相关法规、政策,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内住房公积金个人住房贷款的申请、审批、发放、回收、担保、贷后管理、法律责任等个人贷款管理工作。

第三条个人住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)是指以住房公积金为资金来源,经绵阳市住房公积金管理中心(以下简称管理中心)批准,由受委托银行向住房公积金缴存职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有产权自住住房的专项住房消费贷款。

公积金贷款重点支持中低收入家庭购买中小套型、中低价位的自住住房和改善性住房,禁止向购买别墅、豪华住宅、非住宅、非成套住宅、第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

第四条公积金贷款严格遵循住房公积金缴存义务与申请使用公积金贷款权利对等的原则;公积金贷款坚持风险控制的原则,以确保资金的安全。

第五条管理中心负责本市行政区域内公积金贷款的管理。经绵阳市住房公积金管理委员会(以下简称管委会)批准,管理中心委托符合办理公积金业务的商业银行(以下简称受委托银行)办理公积金贷款、结算和偿还等有关业务。管理中心应与受托银行签订书面委托合同,建立委托代理法律关系。

第二章贷款对象和条件

第六条凡已连续足额正常缴存住房公积金满6个月以上,未负有公积金贷款债务,具有完全民事行为能力的缴存人,在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修普通自住住房时可以申请公积金贷款。

办理个人住房公积金异地转移的缴存人,在申请贷款时其在转出地缴存住房公积金的时间可与转入地缴存时间合并计算。

第七条借款申请人必须同时具备以下条件:

(一)具有有效常住户口登记证件及有效身份证件(如身份证、永久居留证、台湾居民来往大陆通行证、港澳居民来往内地通行证);

(二)具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

(三)近1年内购买、建造、翻建、大修自住住房的;

(四)购买住房的,须具有合法有效的购房合同或协议;建造、翻建、大修自住住房的工程进度应达到20%以上;建造、翻建住房的,须具有县(区)及以上规划、土地管理部门的批准文件;大修住房的,须具有县(区)及以上规划、建设管理部门的批准文件;

(五)借款人所购房屋产权有非夫妻关系共有人时,共有人所占产权份额不得超过50%,未成年人不能为抵押房屋产权人;

(六)公积金贷款购房面积最大不得超过200平方米;

(七)购买公积金贷款合作楼盘住房(以下简称合作楼盘)的,其购房合同中房屋按揭信息必须注明为“公积金贷款”,不得受理一次性付款或分期付款购买合作楼盘房屋的公积金贷款申请;

(八)住房公积金账户封存的缴存人,须账户启封并重新按时足额缴存满6个月以上才能申请公积金贷款;

(九)缴存人申请公积金贷款时,个人和所在单位住房公积金账户均属正常状态,个人和单位连续欠缴不超过三个月(已申请缓缴的除外),欠缴超过三个月的须补缴所欠公积金;

(十)缴存人或配偶提取过住房公积金的,在提取之日起满6个月以后,且公积金账户各有6个月以上缴存余额,才能申请公积金贷款;

(十一)因购房、建造、翻建、大修住房提取过住房公积金支付房款的,不能就同一套房再申请公积金贷款;

(十二)借款人和配偶公积金贷款已结清的,在结清之日起满6个月以后,且公积金账户各有6个月以上缴存余额,才能申请公积金贷款;

(十三)提供符合管理中心认可的担保;

(十四)管理中心规定的其他条件。

第八条凡绵阳市住房公积金缴存职工,在本市行政区域内购买普通自住住房时办理了商业购房贷款,符合公积金贷款基本条件,可以申请商贷转公积金贷款。商贷借款人需自筹资金结清商贷、撤销房屋抵押权,在结清商贷一年以内可申请公积金贷款;

第九条异地住房公积金缴存职工或配偶户籍属于绵阳市行政区域内的,在本市行政区域内购买普通自住住房,可持缴存城市住房公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及近六个月缴存明细,向管理中心申请异地缴存职工公积金贷款。

第十条借款人购买、建造、翻建、大修自住住房首付款应符合以下规定:

购买新房首付款占房屋总价款的比例:首套房不得低于20%,二套房不得低于30%;

购买再交易房首付款占房屋总价款的比例:首套房不得低于30%,二套房不得低于40%;

建造、翻建、大修自住住房首付款占工程总造价的比例:首套房不得低于30%,二套房不得低于40%;

第十一条公积金贷款须对借款人及配偶的个人信用状况进行审核。

(一)个人信用记录认定时限为5年以内;

(二)公积金贷款客户信用风险等级界定为正常类、关注类、禁入类;对中国人民银行出具的借款人及配偶个人信用报告所记录的各类贷款和信用卡(含准贷记卡,下同)还款情况进行审核界定:

正常类客户:无任何逾期记录;信用卡在使用期内,因未支付年费产生逾期记录;近5年累计逾期在5期(含)以内且无连续逾期3期及以上;近2年累计逾期在2期(含)以内。

关注类客户:近5年累计逾期6—11期或连续逾期3—5期;近2年累计逾期3—5期或无连续逾期3期及以上。

禁入类客户:近5年累计逾期12期及以上或连续逾期6期及以上;近2年累计逾期6期及以上或连续逾期3期及以上;有呆账记录的;因个人信用不良曾被起诉而被记录征信系统的;经查实有骗贷、套取住房公积金行为而被记录征信系统、绵阳市社会信用体系的。

(三)公积金贷款受理审核。

受理正常类客户贷款申请时,因未支付年费产生逾期记录的,借款人应结清逾期年费和挂失费,方可受理;有逾期记录的,应严格审核借款人及其配偶的还款能力;

受理关注类客户贷款申请时,应严格审核,经调查确认为非恶意逾期且逾期金额均已还清的,可予以受理,但贷款额度上要酌情降低;

禁入类客户不得受理公积金贷款申请。

第三章贷款额度、期限、利率和房屋套数的认定

第十二条公积金贷款额度包括最高额度和单笔可贷额度:

(一)公积金贷款最高额度由管委会根据本地的房价和工资水平、居民家庭平均住房水平、住房公积金缴存和贷款规模等因素确定。目前单笔公积金贷款最高额度为人民币60万元;

(二)单笔可贷额度,由管理中心根据借款人及配偶公积金缴存基数、账户余额、收入情况、缴存系数、月还款系数、信用状况、购买住房价格、贷款期限、贷款额占房屋总价款的比例等因素,综合评估后确定。单笔可贷额度不得超过最高额度;

借款人的还贷系数(每月还款额与家庭月收入之比)、缴存系数、信用系数和贷款额度计算公式由管理中心确定、调整并予公布。

贷款额占房屋总价款的比例由管委会决定、调整,并予以公布。

(三)公积金贷款实行限额管理,由管理中心结合贷款申请资料综合评估后确定最终贷款额度,且每笔贷款金额应当同时符合下列限额标准:

1.不得高于管委会确定的公积金贷款最高额度;

2.不得高于按照房屋类型、房屋总价以及国家调控政策对第二套住房认定标准等确定的最高贷款比例;

购买新房贷款额占房屋总价款的比例:首套房不得超过80%,二套房不得超过70%;

购买再交易房贷款额占房屋总价款的比例:首套房不得超过70%,二套房不得超过60%;所购房屋交易价、契税核定价格和抵押物评估价按孰低原则以最低价款作为再交易房总价款;

建造、翻建、大修自住住房贷款额占房屋总价的比例:首套房不得超过70%。二套房不得超过60%;修建房屋工程总造价、抵押物评估价按孰低原则以最低价款作为修建房总价款;

3.商贷转公积金贷款额度不得超过原商业贷款剩余本金;

4.不得高于按照还款能力和缴存余额计算确定的贷款额度;

贷款额度=[(3×借款人夫妻住房公积金缴存基数之和×12×贷款年限×缴存系数×还款系数+借款人夫妻住房公积金余额之和×20)/4] × 信用系数-负债

缴存系数:连续缴存时间12个月(含)以内的系数为0.6,13—24个月的系数为0.8,25个月及以上的系数为1。

还贷系数:0.45;缴存倍数:20;信用系数:正常类1,关注类0.85,禁入类0。

5.公积金贷款月还款额不得高于家庭月收入乘以还款系数扣除家庭其它贷款月还款额的余额。家庭收入为借款人夫妻双方收入的总和,还款系数按0.45确定。

公积金缴存职工月收入按住房公积金缴存基数计算;如借款人配偶不是住房公积金缴存职工或公积金账户属于封存的缴存职工,其月收入按其个人所得税纳税证明核定(对无法提供个人所得税纳税证明,其月收入核定不得高于其工资卡银行流水中明确标注工资、奖金、绩效等稳定收入合计换算后的月均收入,且不得高于个人所得税起征点)。借款人夫妻月收入的认定由管理中心确定、调整并予公布。

第十三条凡符合《绵阳市人民政府办公室关于营造良好安居环境鼓励高校毕业生来绵创新创业的通知》(绵府办发〔2015〕23号)通知规定的鼓励对象,在我市行政区域内购房,申请公积金贷款可享受以下优惠政策:

符合条件的大学本科、硕士研究生学历毕业生贷款审批额度可上浮20%,博士研究生学历毕业生可上浮30%,但不得超过最高贷款额度和按房屋类型规定可贷比例。

借款申请人及配偶在管理中心无公积金贷款余额按首套房认定。

第十四条农民工及个体从业人员住房公积金缴存职工在公积金贷款申请审批时,贷款年限、贷款金额还应进行限额申请审批:

借款人申请贷款期限原则上男职工不得超过55岁,女职工不得超过50岁。

单职工住房公积金缴存家庭最高贷款额度为40万元、双职工住房公积金缴存家庭最高贷款额度为50万元。

第十五条公积金贷款期限由管委会根据实际情况调整并予公布。购买商品房、经济适用住房不得超过管委会规定的最长贷款期限,购买再交易房以及建造、翻建、大修住房应适当缩短贷款年限。

公积金贷款最长期限为30年,借款人申请贷款期限原则上不得超过其法定退休年限。临近退休5年以内、具有偿还能力、个人信用良好,能有效实施贷后管理的借款人,可适当放宽贷款期限至退休后1—5年,且最长贷款期限不超过5年。贷款期限延长至退休后的,还清全部贷款本息后,方能提取本人账户的住房公积金余额。

再交易房公积金贷款最长期限不超过住宅的设计使用年限与按揭房产楼龄之差且不超过土地使用权期限。住宅的设计使用年限按《住宅建筑规范》(GB50368-2005) 号文件中“住宅的设计使用年限一般为50年”标准执行。按揭房产楼龄以当地住建部门出具的《房屋信息摘要:

第十六条公积金贷款利率按中国人民银行公布的法定利率执行,在贷款还款期内如遇法定利率调整,按中国人民银行有关规定办理。

公积金贷款利率按照中国人民银行规定的利率标准及相应档次利率执行,并随中国人民银行利率调整而调整。在执行国家差别化信贷政策时,按差别化贷款利率执行,即第二套住房公积金贷款利率执行同期首套贷款利率的1.1倍。

贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,遇法定利率调整, 不分段计息,实行合同利率。贷款期限在一年以上且按月还款的遇法定利率调整,于次年1月1日按相应公积金贷款档次利率执行。

借款人不按合同约定期限归还当期应还贷款本息的,按中国人民银行有关规定计收罚息。

第十七条借款人申请公积金贷款的额度不能全部满足其贷款需求时,可同时向贷款银行申请商业性个人住房贷款(即组合贷款)。组合贷款中商业性贷款与公积金贷款的期限、还款方式应保持一致。组合贷款按资金来源分别执行相应的法定利率。

第十八条借款期限一年以内(含一年)的公积金贷款,到期一次还本付息;借款期限一年以上的公积金贷款,按月偿还贷款本息,借款人可自行选择等额本息还款法或等额本金还款法。

第十九条借款人家庭住房套数的认定。

借款人家庭住房套数的认定以借款人及配偶在中国人民银行个人信用报告所记录未结清个人住房贷款的笔数,作为借款人家庭住房套数的认定依据;借款人家庭住房套数的认定标准由管委会决定、调整,并予以公布。

第四章贷款项目管理

第二十条新建楼盘拟申请公积金贷款项目合作的由项目业主提出申请,经管理中心审核后,方可确定公积金贷款合作关系。

合作楼盘项目业主应建立住房公积金制度,按时足额为单位职工缴纳住房公积金。

第二十一条新建楼盘申请公积金贷款项目合作应达符合以下条件。

商品房项目:项目业主的财务资信状况良好、房地产开发企业资质等级不得低于三级(含暂定)、必须是住房公积金缴存单位、同意由管理中心认可的担保方式为本项目的购房人提供保证担保(具体担保方式、保证金比例等由管理中心与项目业主协商后确定);具备不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。

经济适用房项目:项目业主必须是住房公积金缴存单位、同意由管理中心认可的担保方式为本项目的购房人提供保证担保(具体担保方式、保证金比例等由管理中心与项目业主协商后确定);项目具备发展改革委员会批准的立项文件、经济适用房主管部门下达的经济适用房审批文件,具备不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、经济适用房销售许可证;

第二十二条新建楼盘拟申请公积金贷款项目合作的项目业主应按管理中心要求提供相关资料。

第二十三条管理中心应对拟申请公积金贷款合作项目提供的资料依法进行审核,并实地考察项目地理位置、社区环境,了解和掌握项目占地面积、容积率、建筑面积、建筑结构与栋数、户型设计及工程进度等情况,并提出审批意见。

第二十四条管理中心审批通过公积金贷款项目后,相关单位应签订《住房公积金个人住房贷款项目合作协议书》,协议书应包括公积金贷款的保证金比例、最高成数、单笔贷款最高额度和最长年限以及合作方的责任、权利、义务等内容。

由项目业主作阶段性担保,办理了房屋预抵押登记的开发楼盘,其公积金贷款保证金缴存比例应控制在贷款额度的5%—10%之内,具体缴存比例由管理中心与项目业主协商确定。

第二十五条合作协议签订后,管理中心方可受理合作楼盘购房人提出的贷款申请。

第五章贷款程序

第二十六条借款人申请住房公积金贷款需到管理中心或受委托银行提出申请。提供管理中心和受委托银行要求提供的相关资料。

第二十七条管理中心受理借款人申请的,应及时进行贷前调查和审核;受托银行受理借款人申请的,应严格审查借款人身份、还款能力和个人信用情况,以及购建、大修住房的合法性和真实性,审查后将材料送交管理中心审核。

自管理中心或受托银行受理贷款申请之日起十五个工作日内,管理中心应对贷款申请进行审核,做出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知申请人。准予贷款的,由受托银行办理贷款手续;不准予发放贷款的,说明原因并将相关资料退还申请人。

第二十八条经管理中心审核批准的贷款,由受托银行与借款人签订借款合同及办理相关手续。

第二十九条受托银行应按管理中心审批的结果及时通知申请人办理贷款手续;在借款人办妥抵押手续或房屋开发企业办妥不动产预抵押登记和足额缴存保证金后,受托银行将借款合同、抵押凭证等手续送管理中心复核,管理中心复核同意后,将贷款资金划入受托银行的委托基金账户;受托银行按借款合同约定的时间和金额及时发放贷款。

贷款资金应当划入售房单位或者建房、修房承担方在银行开设的账户内,不得直接划入借款人账户或者支付现金给借款人。

第六章贷款担保

第三十条借款人申请公积金贷款,应当提供管理中心认可的担保。贷款担保采取保证、抵押、质押三种方式。借款人到期不能偿还贷款本息的,管理中心有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。

(一)住房抵押担保。借款人可以用所购买的拥有所有权证的住房,或者其他自有、共有或者第三人拥有所有权证的住房抵押;借款人建造、翻建、大修自住住房,可以用其他自有、共有或第三人拥有所有权证的住房抵押,不得用正在建造、翻建、大修的住房抵押;

(二)质押担保。借款人可以用国债、银行存单等管理中心认可的有价证券作为质物,不得用住房公积金作质押担保;

(三)保证担保。由城市房地产置业担保公司为借款人提供保证担保,或者经管理中心认可的保证人自愿为借款人提供保证担保。保证人必须是经管理中心认可的具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民。国家机关及学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。

在贷款期间,经管理中心同意,借款人可根据实际情况变更贷款担保方式并办理变更担保手续。

住房公积金贷款应尽量采用住房抵押担保。

第三十一条借款人采取住房抵押方式担保的,必须将住房价值全额用于抵押,抵押人应与受委托银行签订抵押合同、依法办理住房抵押登记手续。借款人以共有或第三人住房抵押的,须征得共有人或第三人的同意并办理公证。

抵押住房的现值,按揭楼盘商品房抵押物的现值应依据购房合同(协议)注明的购房总价款进行确认;再交易房抵押物的现值应以交易价值、房产评估报告注明的房屋评估价值与契税完税凭证注明的应纳税额的低者进行确认。按揭楼盘商品房抵押值不超过抵押住房现值的80%,再交易房抵押值最高不得超过抵押住房现值的70%。

抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受管理中心和受委托银行的监督检查。

第三十二条借款人采用有价证券质押担保的,有价证券金额不得低于借款金额本息,出质人必须与受委托银行签订书面质押合同,按有关法规规定需要办理登记的,应当办理登记手续。有价证券交由受委托银行保管。

第三十三条由住房置业担保公司提供贷款担保的,住房置业担保公司作为偿还贷款的连带责任保证人。住房置业担保公司须与借款人和受委托银行签订担保合同或协议,同时有权要求借款人以住房抵押方式提供反担保。

第三十四条房屋开发单位销售的期房在未取得房屋所有权证前,房屋开发单位应为借款人提供阶段性连带责任担保。受委托银行经管理中心审查同意后,与房屋开发单位签订担保合同,房屋开发单位应向公积金中心足额缴存保证金。办妥房屋抵押手续后,才能退还保证金。

第三十五条借款人可自愿办理房屋保险,保险费用由借款人承担。

第三十六条抵押物在抵押期间被依法拆迁的,补偿的费用应按有关规定优先用于偿还贷款,不足部分由借款人一次性还清;借款人也可选择提供经管理中心认可的新的担保,并重新签订担保合同。

第三十七条借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人和监护人,或其继承人、受遗赠人和监护人拒绝履行借款合同的,受托银行有权依法处置抵押物或质物。

第三十八条处置抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款及相关费用的,受托银行有权向借款人追偿;其价款超过应偿还部分,退还抵押人或出质人。

第三十九条组合贷款的担保应采取同一种担保方式,设定同一抵押物或质物;处置抵押物或质物时,公积金贷款和商业性贷款按各自的债权比例受偿。

第四十条对符合办理《不动产权证书》(抵押权证明)的,受委托银行和房地产开发企业(售房单位)要及时协助借款人办理《不动产权证书》(抵押权证明),以实现住房公积金贷款所抵押房产的抵押登记,控制贷款风险。

第七章 贷后管理

第四十一条受托银行负责扣收借款人归还的本金及利息,并及时划转到管理中心指定的账户;按要求及时向管理中心提供贷款发放及回收的信息资料,定期报告受托事务办理及管理情况;协助管理中心催收逾期贷款,并按规定及时向管理中心报告催收情况;应按内部个人住房贷款档案管理的规定,对承办的公积金贷款业务档案实施管理。

第四十二条借款人在还款期间可以向管理中心申请提前偿还全部或部分贷款,具体要求按借款合同的约定及管理中心的有关规定办理。

第四十三条借款人在还款期内死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的,其财产合法继承人或法定代理人应继续履行借款合同。

第四十四条管理中心应根据业务需要建立贷款管理台账,实行贷款信息查询、统计分析电算化;应按有关规定建立贷款档案管理制度。

第四十五条贷款发放后,管理中心和受托银行应对借款人、抵押物、项目业主及公积金贷款合作项目定期进行检查,对尚未办妥《不动产权证书》(抵押权证明)手续的,应作好监管工作。

第四十六条公积金贷款在还贷期间借款人或配偶必须有一方属于正常缴存职工;借款人或配偶在还款期间如因工作调动或离职等原因,导致无单位或工作单位不缴存住房公积金的,需在停缴3个月内向管理中心申请个人缴存住房公积金,补缴断缴、停缴期间所欠缴的住房公积金,并保证在贷款期间正常按月足额缴存和偿还贷款本息。对拒不缴存的,要从停缴之月起,追收违约金并追回已发放的公积金贷款,直至追究法律责任。

第四十七条借款人还清全部贷款本息后,受托银行与借款人共同办理抵押或质押登记注销手续,将抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止。

第八章违约责任

第四十八条受托银行未按照借款合同约定的时间、金额发放贷款,造成借款人损失的,应按合同约定承担相应违约责任。

第四十九条借款人违反借款合同约定的,管理中心及受托银行应按合同约定,追究借款人违约责任。

第九章附则

第五十条本办法由绵阳市住房公积金管理委员会负责解释,绵阳市住房公积金管理中心可按照本办法制定具体实施细则。

第五十一条本办法自2018年4月1日起执行。凡以前规定与本办法不一致的以本办法执行。

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